Comprendre et calculer les frais de notaire en 2026

Lors d'un achat immobilier, le terme « frais de notaire » est souvent source d'appréhension. Pourtant, il est techniquement impropre : le notaire ne conserve qu'une petite partie de cette somme. En réalité, il s'agit de frais d'acquisition, dont la majeure partie est reversée à l’État. Pour bien préparer votre budget, il est essentiel de savoir comment ils sont structurés.

1. La composition des frais : où va votre argent ?

Le montant total que vous versez le jour de la signature se décompose en trois piliers :

• Les taxes (environ 80 % du total) : Appelés Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO), ces impôts sont collectés par le notaire pour le compte du département, de la commune et de l'État. En 2026, suite à la loi de finances 2025, de nombreux départements ont relevé leur taux, portant la part fiscale globale à environ 6,3 % du prix de vente dans l'ancien.

• Les débours et frais de formalités (environ 10 %) : Ce sont les sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents nécessaires (cadastre, état civil, purge du droit de préemption). On y inclut aussi la "contribution de sécurité immobilière" (0,10 % du prix).

• Les émoluments du notaire (environ 10 %) : C'est la rémunération réelle de l'office. Elle est strictement encadrée par un barème national dégressif.

2. Le barème des émoluments (2026)

Contrairement aux honoraires d'agence, les émoluments du notaire ne se négocient pas (sauf remise partielle au-delà de 150 000 €). Le calcul se fait par tranches cumulatives :

3. Neuf vs Ancien : une différence majeure

Le facteur déterminant du coût final est la nature du bien :

• Dans l'ancien : Comptez entre 7 % et 8,5 % du prix de vente. Pour un appartement de 200 000 €, prévoyez environ 15 000 € de frais.

• Dans le neuf (VEFA) : On parle de "frais réduits", car les droits de mutation sont limités à environ 0,7 %. Le total oscille entre 2 % et 3 %. Pour le même bien à 200 000 €, les frais ne seront que d'environ 5 000 €.

4. Astuces pour réduire la facture

Il existe deux leviers légaux pour faire baisser ces frais dans l'ancien :

1. Déduire le mobilier : Si la cuisine est équipée ou s'il reste des meubles, vous pouvez déduire leur valeur (justifiée) du prix de vente. Les frais de notaire ne seront calculés que sur l'immobilier "nu".

2. Distinguer les frais d'agence : Assurez-vous que les frais d'agence sont à la charge de l'acquéreur et mentionnés comme tels. S'ils sont inclus dans le prix net vendeur, vous paierez des taxes sur ces honoraires, ce qui est une dépense inutile.

Note importante : En 2026, certains départements (comme l'Indre ou l'Isère) peuvent appliquer des taux inférieurs. Il est toujours recommandé d'utiliser un simulateur officiel ou de demander un "devis" prévisionnel à votre notaire dès le compromis.